Nutzungsänderung
Wird eine Wohnung oder ein Laden zur Beherbergung, ist das eine Nutzungsänderung mit Bauantrag. Wir stellen ihn im vereinfachten Verfahren und reden direkt mit der Bauaufsicht.
§ 63 BauO BlnAus Gewerbe oder Wohnung wird eine genehmigte Ferienwohnung.
Antrag, Brandschutz und Ausbau aus einer Hand. Berlin, seit 2012, Festpreis nach Begehung.
Was Berlin von einer Ferienwohnung verlangt
Eine Ferienwohnung ist baurechtlich keine Wohnung. Vier Dinge entscheiden, ob das Objekt genehmigt und abgenommen wird. Wir kümmern uns um alle vier.
Zweckentfremdung
Wohnraum darf nur mit Genehmigung des Bezirksamts vermietet werden, jedes Inserat braucht die Registriernummer. Wir bereiten den Antrag mit den Bauunterlagen vor.
ZwVbG BerlinBrandschutz
Rauchwarnmelder, zweiter Rettungsweg, dichte Türen zum Treppenraum. Ab 12 Betten ist das Haus ein Sonderbau: Brandschutznachweis, Prüfingenieur, oft Hausalarm und Sicherheitsbeleuchtung.
BauO Bln, Brandschutznachweis mit SachverständigenAusbau, der Gäste aushält
Bad mit bodengleicher Dusche, Küchenzeile, robuste Böden, Schallschutz zu den Nachbarn, Schlüsselübergabe ohne Rezeption. Geplant für Reinigung im Zwei-Tage-Rhythmus.
Aus dem eigenen Betrieb gelerntEin Ansprechpartner von der ersten Begehung bis zur Übergabe
Wir bauen selbst. Planung, Behörden, Brandschutz und Handwerk laufen in einem Haus, mit einer Bauleitung, die auf jeder Baustelle persönlich steht.
Bäder und Küchen
Bodengleiche Duschen, Abdichtung, Fliesen, Küchenzeilen. Alles aus eigener Hand, keine Sub-Kette.
Bauantrag und Nutzungsänderung
Unterlagen, Einreichung, Rückfragen der Bauaufsicht, Denkmalabstimmung.
Brandschutz
Brandschutznachweis mit anerkannten Sachverständigen, Schottungen, T30-RS-Türen, Rauchwarnmelder, Hausalarm, Notbeleuchtung, F113-Schlussbericht.
Statik und Grundriss
Wanddurchbrüche, Stahlträger, Galerien und Hochbetten in hohen Räumen, abgestimmt mit unseren Tragwerksplanern.
Innenausbau
Trockenbau, Elektrik, Böden, Maler.
Übergabe mit Papieren
Abnahmeprotokoll, Errichterbescheinigungen, Brandschutzordnung, Flucht- und Rettungspläne. Das, was die Bauaufsicht und der Prüfingenieur sehen wollen.
So läuft ein Projekt
Begehung und Bestandsbefund
Wir sehen uns das Objekt an, prüfen Grundriss, Rettungswege, Leitungen und Lärm. Innerhalb von 48 Stunden nach Ihrer Anfrage.
Leistungsverzeichnis und Festpreis
Positionen, Mengen, Preise. Nachträge nur bei dokumentierten Befunden im Bestand.
Antrag und Brandschutzkonzept
Bauantrag mit Nutzungsänderung, Brandschutznachweis, Zweckentfremdungsantrag. Wir reichen ein und beantworten die Rückfragen.
Ausbau
Alle Gewerke mit eigener Bauleitung. Fotodokumentation der Schottungen und Leitungen, bevor die Decken zugehen.
Abnahme und Übergabe
Bauüberwachung durch den Prüfingenieur, Schlussbericht, Registriernummer. Sie bekommen den Schlüssel und einen Ordner, der vollständig ist.
Gebaut in Berlin
Über 20 Sanierungen und Ausbauten seit 2012. Die meisten mit Brandschutz-Schlussbericht, einige davon inzwischen im eigenen Betrieb als Ferienwohnungen.
Weitere Objekte, darunter Hotels, Praxen und Neubau-Quartiere, finden Sie auf sealdex.de/referenzen.
Einige unserer Ferienwohnungen betreiben wir nach dem Bau selbst. Deshalb bauen wir so, dass sie im Alltag funktionieren, nicht nur auf dem Plan.
Was Eigentümer uns zuerst fragen
Brauche ich in Berlin eine Genehmigung, um eine Ferienwohnung zu betreiben?
Ja. Wohnraum darf in Berlin nur mit Genehmigung des Bezirksamts nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz als Ferienwohnung genutzt werden, und jedes Inserat braucht die Registriernummer. Wird die Nutzung baulich geändert, etwa aus einem Laden, kommt die Nutzungsänderung nach Bauordnung dazu. Beides bereiten wir vor und reichen es ein.
Was verlangt der Brandschutz bei Ferienwohnungen?
Rauchwarnmelder in Schlaf- und Aufenthaltsräumen und Fluren, ein gesicherter zweiter Rettungsweg, dichte oder rauchdichte Türen zum Treppenraum. Ab 12 Betten gilt das Objekt als Beherbergungsstätte und damit als Sonderbau: dann Brandschutznachweis mit Prüfingenieur, meist Hausalarm und Sicherheitsbeleuchtung. Beides bauen wir selbst ein.
Was kostet der Ausbau einer Ferienwohnung?
Für eine schlüsselfertige Altbau-Sanierung mit Bad, Küche, Elektrik, Böden und Brandschutzanpassung rechnen wir mit 1.700 bis 2.400 Euro pro Quadratmeter netto. Bei Gewerbeflächen mit neuer Grundrissaufteilung liegt der Korridor etwas höher. Den Festpreis gibt es nach Begehung und Leistungsverzeichnis.
Wie lange dauert ein Projekt?
Behördenzeit plus Bauzeit. Für ein typisches Berliner Etagenobjekt rechnen wir mit 8 bis 14 Wochen für Antrag und Genehmigung und 16 bis 24 Wochen Bauausführung. Planung und Ausschreibung laufen parallel zum Antrag.
Übernehmen Sie auch Gewerbeflächen?
Ja. Aus Läden, Büros oder Lagerflächen werden mit Nutzungsänderung, Brandschutz und Ausbau Apartments. Die Gaudystraße 10 in Prenzlauer Berg ist so entstanden: vier Ferienwohnungen mit Schlafgalerie, Hausalarmanlage und Sicherheitsbeleuchtung.
Betreiben Sie die Wohnungen auch?
Einige unserer eigenen Objekte laufen nach der Fertigstellung im eigenen Betrieb. Wir wissen daher, was im Alltag einer Ferienwohnung funktioniert: Schlüsselübergabe, Reinigung, Nachbarn, Lärm. Für Ihr Objekt bauen wir, den Betrieb organisieren Sie oder ein Verwalter Ihrer Wahl.
Begehung anfragen
Schicken Sie uns Adresse, Fläche und aktuelle Nutzung. Wir melden uns innerhalb von 48 Stunden mit einem Terminvorschlag.
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- SEALDEX Bau & Sanierung, Wundtstraße 66, 14057 Berlin
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